W dzisiejszym rynku nieruchomości coraz więcej uwagi przywiązuje się nie tylko do standardu wykończenia, lokalizacji czy ceny, ale także do efektywności energetycznej budynku. Dokument, który w tej materii przyciąga uwagę kupujących lub najemców to właśnie świadectwo energetyczne. W tym artykule przyjrzymy się, jakie dokładnie ma znaczenie dla oferty nieruchomości - zarówno pozytywne, jak i potencjalne wyzwania.
Co to jest świadectwo energetyczne?
Definicja i główne elementy
Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który określa wielkość zapotrzebowania budynku lub lokalu na energię potrzebną do jego użytkowania - obejmuje m.in. ogrzewanie, wentylację, przygotowanie ciepłej wody czy chłodzenie.
W dokumencie znajdują się m.in. wskaźniki: rocznego zapotrzebowania na energię użytkową (EU), energii końcowej (EK), oraz nieodnawialnej energii pierwotnej (EP).
Dodatkowo świadectwo może zawierać informacje o emisji CO₂, udziale odnawialnych źródeł energii oraz zalecenia dotyczące modernizacji.
Obowiązki i ramy prawne
W Polsce obowiązek sporządzania świadectwa energetycznego wynika z ustawy o charakterystyce energetycznej budynków (z dnia 29 sierpnia 2014 r.) oraz nowelizacji, m.in. od 28 kwietnia 2023 r., które rozszerzyły zakres obowiązku.
Przy sprzedaży lub wynajmie budynku lub lokalu właściciel ma obowiązek przekazać kopię świadectwa nabywcy lub najemcy. Dokument ma ważność zazwyczaj 10 lat od sporządzenia - chyba, że przeprowadzono istotne zmiany w budynku, które wpływają na charakterystykę energetyczną.
Dlaczego świadectwo energetyczne może zwiększyć atrakcyjność oferty?
Transparentność dla kupującego i najemcy
Posiadanie certyfikatu energetycznego w ofercie nieruchomości to dla potencjalnego klienta jasny sygnał: “wiesz, ile mniej więcej energii będziesz zużywać i jakie mogą być koszty eksploatacyjne”. Taka przejrzystość buduje zaufanie i może wyróżnić ofertę na tle innych, które tej informacji nie dostarczają.
Obniżone koszty eksploatacji = atrakcyjna oferta
Jeżeli nieruchomość ma dobrą klasę energetyczną lub niskie zapotrzebowanie na energię wskazane w świadectwie, to właściciel może podkreślić, że przyszły użytkownik będzie ponosił mniejsze koszty ogrzewania, chłodzenia, wentylacji itp. To może być konkretną przewagą konkurencyjną.
Dla inwestora czy najemcy ważny bywa koszt utrzymania - więc budynek, który “mniej kosztuje” w eksploatacji, może być bardziej pożądany.
Wpływ na wartość nieruchomości
Jak wskazują niektóre opracowania, efektywność energetyczna budynku - czyli dobra klasa i niski wskaźnik zużycia - może przekładać się na wyższą wartość rynkową.
W praktyce może to oznaczać szybszą sprzedaż lub wynajem, albo możliwość negocjacji lepszej ceny.
Spełnienie współczesnych oczekiwań rynku
Rynki nieruchomości reagują na trendy - a jednym z nich jest zrównoważone budownictwo, energooszczędność, “ekologia”. Posiadanie dobrego świadectwa może więc być elementem, który przyciągnie klientów bardziej świadomych tych kwestii - także pod kątem środowiskowym.
Uniknięcie ryzyka prawnego i reputacyjnego
Brak świadectwa w sytuacji, gdy jest wymagane (sprzedaż lub wynajem) może rodzić problem - zarówno wizerunkowy, jak i prawny (finansowe sankcje). Dlatego oferta z kompletnością dokumentów - w tym z świadectwem - może być oceniona jako bardziej “bezpieczna” dla nabywcy.
Gdzie świadectwo może działać na minus - i jak to naprawić?
Starsze budynki z niską klasą energetyczną
Jeżeli nieruchomość ma słaby wynik w świadectwie - np. bardzo wysokie zapotrzebowanie na energię - może to odstraszyć część klientów lub prowadzić do negocjacji ceny w dół. W tym wypadku dokument działa jak “zaproszenie” do pytania: “dlaczego tak wysokie koszty”?
Kluczowe: to moment, by rozważyć modernizację i wskazać klientowi potencjał poprawy.
Ryzyko niedostosowania dokumentu do rzeczywistości użytkowania
Świadectwo opiera się na danych i standardowych warunkach użytkowania - rzeczywiste zachowania mieszkańców mogą być inne. Jeżeli nieruchomość działa w praktyce drożej niż zakłada świadectwo, klient może poczuć się zawiedziony. Warto więc transparentnie podchodzić do komunikowania dokumentu jako orientacyjnego.
Ponadto: jeśli budynek przeszedł remont lub instalację np. OZE i świadectwo nie było aktualizowane - może to wprowadzać rozbieżności.
Koszty i czas przygotowania dokumentu
Choć to już standard, nadal część właścicieli może być zaskoczona kosztem lub procedurą uzyskania świadectwa. Warto zawczasu zaplanować ten dokument przed wystawieniem nieruchomości na rynek - opóźnienie w przekazaniu może spowolnić proces sprzedaży lub wynajmu.
Przykłady konkretnych korzyści dla sprzedających i najemców
- Sprzedający: Nieruchomość wyposażona w dobre świadectwo energetyczne może sprzedać się szybciej, a czasem nawet drożej, ponieważ klient uznaje, że przyszłe koszty będą niższe lub ryzyko ukrytych wydatków mniejsze.
- Najemca: Przy podpisywaniu umowy najmu budynku z wyższą klasą energetyczną klient często chętniej zaakceptuje czynsz trochę wyższy, wiedząc, że rachunki będą korzystniejsze.
- Inwestor: W przypadku zakupu pod wynajem - niski koszt eksploatacji to niższe opory ze strony najemców i większe pole manewru dla rentowności.
Podsumowanie
Posiadanie świadectwa charakterystyki energetycznej to dziś standard, który może znacząco wpłynąć na atrakcyjność oferty nieruchomości - zarówno pod względem prędkości sprzedaży/wynajmu, ceny, jak i wizerunku oferty. Warto wykorzystać ten dokument jako element komunikacyjny: pokazujący nie tylko stan budynku, ale także potencjał i transparentność.
Jednocześnie, jeśli stan energetyczny nieruchomości nie jest idealny, to świadectwo może być przyczyną refleksji - co zrobić, by zwiększyć wartość obiektu. Inwestycje w termomodernizację czy instalacje odnawialne mogą przełożyć się na lepszy wynik świadectwa, a w konsekwencji na lepszą ofertę.
