Fotowoltaika

Rozwiązujemy tajemnice umów dzierżawy gruntów pod fotowoltaikę

Autor Janusz Kamiński
Janusz Kamiński18.12.20237 min.
Rozwiązujemy tajemnice umów dzierżawy gruntów pod fotowoltaikę
banner

Dzierżawa pod fotowoltaikę opinie są bardzo podzielone, więc postanowiłem wyjaśnić najważniejsze wątpliwości związane z zawieraniem takich umów. W artykule omawiam kwestie podatkowe, koszty rekultywacji gruntów, opłacalność długoletnich umów oraz łatwość późniejszej sprzedaży działki. Piszę w przystępny, konwersacyjny sposób, aby rozwiać wątpliwości i negatywne mity na temat dzierżawy.

Kluczowe wnioski:
  • Dzierżawa jest korzystniejsza finansowo od upraw rolnych - daje nawet 10 x wyższy roczny dochód z hektara.
  • W umowie warto precyzyjnie określić kwestie podatkowe, aby uniknąć późniejszych nieporozumień.
  • Koszty rekultywacji po okresie dzierżawy ponosi dzierżawca, a nie rolnik.
  • Dłuższe umowy dzierżawy są bardziej opłacalne dla obu stron.
  • Sprzedaż działki z farmą PV jest łatwiejsza i droższa niż bez niej.

Czy zysk z dzierżawy przewyższa dochód z upraw?

Dzierżawa gruntów pod farmy fotowoltaiczne może przynieść rolnikom znacznie wyższy dochód niż prowadzenie na nich tradycyjnych upraw. Według danych GUS średni roczny przychód z 1 ha wynosi około 1200 zł. Tymczasem z umów dzierżawy pod instalacje PV wynika, że ten sam rolnik może uzyskać nawet 12 000 zł z 1 ha, czyli aż 10-krotnie więcej!

Warto więc przeanalizować, czy w konkretnym przypadku dzierżawa gruntów pod fotowoltaikę nie będzie bardziej opłacalna niż ich wykorzystanie rolnicze. Szczególnie gdy mówimy o gruntach niskiej jakości, odłogowanych lub trudnych do uprawiania. Tu potencjał zysku może być szczególnie wysoki.

Jak oszacować opłacalność dzierżawy?

Aby oszacować opłacalność dzierżawy konkretnej działki, należy wziąć pod uwagę jej powierzchnię, jakość gleby i plony, a następnie porównać potencjalny roczny dochód z upraw z wartością czynszu dzierżawnego oferowanego przez inwestora. Ważna jest również długość umowy - im dłuższa, tym większa szansa na zysk w perspektywie wieloletniej.

Dodatkowym atutem dzierżawy gruntów pod OZE jest dywersyfikacja źródeł dochodu, co zmniejsza ryzyko większych wahań przychodów rolniczych w skutek np. złych zbiorów czy klęsk żywiołowych.

Kto odpowiada za zapłatę podatku rolnego?

Umowa dzierżawy powinna jasno określać podział obowiązków podatkowych między właścicielem gruntu a inwestorem budującym farmę PV. Niestety w praktyce często pojawia się tu spore zamieszanie.

Przede wszystkim należy odróżnić podatek rolny, który płaci rolnik od podatku od nieruchomości, obciążającego właściciela instalacji OZE. Pierwszy jest naliczany od powierzchni zabudowanej pod modułami PV, drugi od wartości infrastruktury technicznej farmy.

Zasadniczo to właściciel gruntu powinien ponosić koszty podatku rolnego. Jednak w umowie dzierżawy często pojawiają się zapisy, że zapłaci go inwestor, bądź zrekompensuje tę kwotę rolnikowi.

Czytaj więcej: Kalkulator fotowoltaiki darmowy w 5 minut oblicz instalację PV

Jak ustalić opłaty podatkowe w umowie?

Wg mnie w umowie dzierżawy warto bardzo precyzyjnie określić kwestie podatkowe, tak by uniknąć nieporozumień i niejasności w przyszłości. Nie zalecam zapisów ogólnych czy „gumowych” dotyczących podatków.

Moim zdaniem umowa powinna zawierać jednoznaczny zapis, że podatek rolny – taki, jaki zostanie rzeczywiście naliczony, zostanie w całości zapłacony lub zrekompensowany rolnikowi przez inwestora.

Dzięki temu właściciel gruntu będzie miał pewność, że nie zostanie obciążony wyższymi kosztami podatkowymi wynikającymi z posadowienia farmy PV. Zmniejsza to ryzyko nieprzyjemnych niespodzianek w tym obszarze.

Kto ponosi koszty rekultywacji terenu po farmie?

Rozwiązujemy tajemnice umów dzierżawy gruntów pod fotowoltaikę

Ważnym zagadnieniem jest też ustalenie, kto odpowiada za demontaż instalacji po zakończeniu umowy dzierżawy oraz rekultywację gruntu do pierwotnego stanu. W umowach dzierżawy zazwyczaj znajduje się zapis przerzucający ten obowiązek na inwestora budującego farmę PV.

Podmiot odpowiedzialny za rekultywację Inwestor budujący i dzierżawca farmy PV
Koszt rekultywacji Ponosi w całości inwestor
Czas na rekultywację Do zakończenia umowy dzierżawy

Dzięki takiemu zapisowi, po zakończeniu umowy dzierżawy i demontażu farmy, grunty wrócą do rolnika w pierwotnym stanie, nadającym się ponownie do upraw rolnych lub innego wykorzystania.

Czy długoletnia umowa dzierżawy jest korzystna?

Z perspektywy rolnika może martwić bardzo długi, kilkudziesięcioletni okres obowiązywania umowy dzierżawy. Czy słusznie? Według mnie nie do końca.

Przede wszystkim należy pamiętać, że im dłuższy okres dzierżawy, tym wyższy potencjalny łączny zysk dla właściciela gruntu. Ponadto tak długoterminowe umowy dotyczą najczęściej dzierżawy pod budowę dużych farm fotowoltaicznych, które wymagają znacznych nakładów inwestycyjnych. Im dłuższa perspektywa dzierżawy, tym chętniej inwestorzy angażują środki w tego typu projekty.

Co ważne, nawet przy wieloletniej umowie, rolnik nie traci możliwości sprzedaży swojej działki - wręcz przeciwnie, znajdzie nabywcę znacznie łatwiej i to po znacznie wyższej cenie niż bez obciążenia gruntów dzierżawą.

Ile zyskuje rolnik z dzierżawy gruntu pod PV?

  • Średni roczny dochód z 1 ha gruntu rolnego to ok. 1200 zł brutto
  • Przy dzierżawie pod farmę PV ten sam rolnik może zarobić z 1 ha nawet 12 000 zł rocznie
  • Oznacza to aż 10-krotny wzrost dochodu z dzierżawy w porównaniu z uprawami
  • Im dłuższa umowa dzierżawy, tym wyższy łączny zysk dla rolnika

Jak widać zysk dla rolnika przy dzierżawie gruntów pod OZE może być bardzo wysoki. Dlatego z pewnością warto przeanalizować taką opcję zagospodarowania swoich gruntów, zwłaszcza tych o niskiej przydatności rolniczej.

Czy sprzedaż działki z farmą PV jest łatwiejsza?

Często pojawiają się obawy, że zawarcie wieloletniej umowy dzierżawy pod instalację PV uniemożliwi lub znacząco utrudni późniejszą sprzedaż takiej działki. Otóż według mojej oceny jest dokładnie odwrotnie.

Grunty z posadowioną już farmą fotowoltaiczną będą znacznie łatwiej zbywalne i osiągną dużo wyższą cenę na rynku. Inwestorzy chętnie kupiądziałkę z gotową infrastrukturą PV i kontraktem przyłączeniowym niż taką bez obciążeń, ale za to z koniecznością poniesienia kosztów budowy farmy i uzyskania pozwoleń od początku.

Jak uniknąć niejasności w umowie dzierżawy?

Aby uniknąć problemów i sporów w przyszłości, umowa dzierżawy powinna precyzyjnie regulować wszystkie istotne kwestie – między innymi dotyczące płatności podatków, rekultywacji czy możliwości wypowiedzenia. Powinna być napisana prostym, zrozumiałym językiem, bez „zakręconych” sformułowań.

Ponadto warto sprawdzić, czy umowa zabezpiecza interesy obu stron. Kluczowe jest zwłaszcza to, aby jasno przedstawiała podział obowiązków, odpowiedzialności i kosztów między rolnikiem a inwestorem.

Spełniając te warunki, umowa dzierżawy może z powodzeniem regulować współpracę obu stron przez długie lata - z pożytkiem zarówno dla właściciela gruntu, jak i inwestora budującego OZE.

banner

Najczęstsze pytania

Tak, dzierżawa gruntów rolnych pod farmy fotowoltaiczne może być bardzo opłacalna dla rolnika. Roczny dochód z hektara przy dzierżawie jest nawet 10 razy wyższy niż przy uprawach. Dzierżawa to też dywersyfikacja źródeł przychodu, mniejsze ryzyko niż w rolnictwie.

Co do zasady to właściciel farmy PV płaci wyższe podatki (od nieruchomości) po jej posadowieniu. Rolnik (właściciel gruntu) powinien ponosić jedynie standardowy podatek rolny, który w umowie dzierżawy może też czasem pokrywać dzierżawca.

Tak, standardowo to na dzierżawcy spoczywa obowiązek demontażu farmy PV i rekultywacji lub renaturalizacji gruntu po zakończeniu umowy. Koszty te ponosi również inwestor-dzierżawca.

Tak, umowa dzierżawy w żaden sposób nie blokuje możliwości sprzedaży gruntu przez właściciela. Co więcej działka z gotową farmą PV będzie znacznie łatwiej zbywalna i po wyższej cenie niż bez obciążeń.

Należy sprawdzić czy umowa precyzyjnie reguluje wszystkie istotne kwestie (podatki, rekultywacja) i zabezpiecza interesy obu stron. Powinna być napisana prostym, zrozumiałym językiem, bez zawiłych sformułowań.

Oceń artykuł

rating-fill
rating-fill
rating-fill
rating-fill
rating-fill
Ocena: 0.00 Liczba głosów: 0

5 Podobnych Artykułów:

  1. Podłączenie pieca gazowego - montaż i podłączenie kotła gazowego
  2. Pompa ciepła odwierty - najlepsze rozwiązanie do budowy ogrzewania
  3. Atakujące ceny fotowoltaiki w 2024! Panele od 19zł/Wp? Sprawdź!
  4. Rewolucyjne wykorzystanie niedopałków na Litwie - czy Polacy podążą za tendencją?
  5. Czy importowane panele z Azji zagrażają przyszłości branży fotowoltaicznej w Europie?
Autor Janusz Kamiński
Janusz Kamiński

Jako doświadczony budowniczy i doradca w zakresie efektywności energetycznej domów, koncentruję się na łączeniu nowoczesnych technologii, takich jak pompy ciepła, oraz fotowoltaika, z tradycyjnymi metodami budowy. Ukończyłem Budownictwo na Politechnice Krakowskiej i rozszerzyłem swoją wiedzę o zarządzanie projektami budowlanymi. Jako członek Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego, regularnie publikuję artykuły w branżowych czasopismach. Moje praktyczne podejście do budowy przyniosło mi zaufanie klientów, którzy cenią moje skuteczne i ekonomiczne rozwiązania.

Udostępnij post

Napisz komentarz

Polecane artykuły

Ranking najlepszych falowników 2024
FotowoltaikaRanking najlepszych falowników 2024

Zestawienie najlepszych modeli falowników fotowoltaicznych w Polsce. Ranking falowników PV 2024 z uwzględnieniem parametrów technicznych, ceny i opinii klientów. Przewodnik po najpopularniejszych falownikach.